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¿Cuándo llega la factura del impuesto a la propiedad en Miami-Dade?
La factura de 2026 del impuesto a la propiedad en Miami-Dade se envía a más tardar el 1 de noviembre, y pagarla en noviembre le da un descuento del 4 %. Muchos dueños en Miami pagan el total en marzo sin saber que dejaron dinero sobre la mesa, y muchos compradores que cierran en otoño se sorprenden con cómo se reparten los impuestos en el cierre. Aquí tiene el calendario, las opciones y cómo leer la factura línea por línea.
Por Erika Schell, P.A. | Octubre 2026
Puntos clave
- La factura del impuesto a la propiedad en Miami-Dade se envía antes del 1 de noviembre y vence el 31 de marzo; el 1 de abril pasa a estar en mora.
- Pagar antes ahorra dinero: 4 % en noviembre, 3 % en diciembre, 2 % en enero y 1 % en febrero, según el Estatuto de Florida 197.162.
- Si su banco paga con escrow, recibe la factura y la paga, normalmente en noviembre para aprovechar el 4 %.
El calendario de pago 2026–2027
El Recaudador de Impuestos de Miami-Dade envía las facturas a más tardar el 1 de noviembre. Se pueden pagar desde esa fecha y pasan a estar en mora el 1 de abril del año siguiente. Según el Estatuto de Florida 197.162, el descuento depende de cuándo pague:
| Pago en | Descuento | Con una factura de $20,000 paga |
|---|---|---|
| Noviembre 2026 | 4 % | $19,200 |
| Diciembre 2026 | 3 % | $19,400 |
| Enero 2027 | 2 % | $19,600 |
| Febrero 2027 | 1 % | $19,800 |
| Marzo 2027 | 0 % | $20,000 |
En una casa de lujo, la diferencia entre pagar en noviembre y en marzo puede ser de varios cientos a unos miles de dólares, por hacer lo mismo cuatro meses antes.
Cómo leer la factura
La factura puede parecer una pared de números. Estas son las partes que importan:
- Valor tasado (assessed value). Con homestead es el valor limitado por el Save Our Homes, a menudo muy por debajo del valor de mercado. Sin homestead, el tope es del 10 % anual en los impuestos no escolares.
- Exenciones. El homestead reduce el valor gravable. Los impuestos escolares solo reciben los primeros $25,000, por eso verá dos valores gravables distintos en la misma factura.
- Impuestos ad valorem. Cada autoridad (School Board, condado, bomberos, biblioteca, su ciudad, el Children’s Trust, el distrito de agua) aparece con su tasa en milésimas. Una milésima (mill) es $1 por cada $1,000 de valor gravable.
- Cargos no ad valorem. Cargos fijos como la recogida de basura o los distritos especiales. En muchas comunidades nuevas de Doral, aquí aparece la cuota del CDD.
- Cupón de pago. Muestra el monto de cada mes, ya con el descuento aplicado.
Como referencia, la tabla de tasas adoptadas para 2025 del Tasador de Propiedades muestra una tasa combinada de unas 17.22 milésimas en Doral, de las cuales 6.633 van al School Board. Para 2026, el condado mantuvo su tasa operativa en 4.5740 milésimas.
Antes de la factura: el aviso TRIM
En agosto, cada dueño recibe el aviso TRIM (Notice of Proposed Property Taxes) del Tasador de Propiedades. No es una factura. Muestra el valor al 1 de enero, sus exenciones y los impuestos que propone cada autoridad. Si no está de acuerdo con el valor, tiene 25 días desde el envío para presentar una petición ante la Junta de Ajuste de Valores. En noviembre ese plazo ya cerró para la factura de 2026, así que lea el aviso TRIM cuando llegue el año que viene.
El plan de pagos trimestrales
Si prefiere repartir el gasto, el Recaudador ofrece un plan de pagos trimestrales. Se solicita antes del 30 de abril para el año fiscal siguiente y cada pago tiene su descuento: 6 % el de junio, 4.5 % el de septiembre, 3 % el de diciembre y nada el de marzo. Las propiedades cuyos impuestos se pagan con escrow hipotecario no pueden usarlo. Si no paga la primera cuota, queda fuera del plan ese año.
Si su banco paga con escrow
Cuando tiene una hipoteca con cuenta de escrow, el banco cobra una cantidad mensual junto a su pago y paga la factura directamente, normalmente en noviembre. Usted recibe una copia. Compruebe que el pago aparece en el sitio del Recaudador y espere un ajuste del escrow si la factura nueva es más alta. Pasa a menudo el primer año después de comprar, cuando la casa se tasa al precio de compra.
Si compra o vende entre noviembre y marzo
En Florida los impuestos a la propiedad se pagan por año vencido, así que en el cierre se prorratean: el vendedor paga los días del año en que fue dueño. Si la factura de 2026 ya salió, el prorrateo usa la factura real, normalmente con el descuento máximo. Si no, la compañía de título lo estima.
El comprador debe calcular la siguiente factura sobre su precio de compra, no sobre la factura del vendedor, porque el homestead y el ahorro del Save Our Homes del vendedor no pasan al comprador. Si compra su residencia principal, solicite el homestead en Miami-Dade antes del 1 de marzo.
Qué pasa si no paga
Los impuestos sin pagar entran en mora el 1 de abril. Según el Recaudador, a más tardar el 1 de junio se celebra la venta de certificados de impuestos, donde inversionistas compran gravámenes sobre las propiedades en mora. Se suman intereses, cargos y costos de publicación, y una mora prolongada puede terminar en una solicitud de escritura fiscal. Si va a viajar en primavera, pague antes de irse.
Qué podría cambiar en 2027
La enmienda 3, que se vota el 3 de noviembre de 2026, subiría la exención homestead de los impuestos no escolares y bajaría el tope para las propiedades sin homestead. Si se aprueba, las primeras facturas que lo reflejen serán las de noviembre de 2027. La explico en mi guía de la enmienda 3.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo vence el impuesto a la propiedad en Miami-Dade?
Las facturas se envían antes del 1 de noviembre y el total vence el 31 de marzo. Los impuestos sin pagar pasan a estar en mora el 1 de abril.
¿Cuánto es el descuento por pago anticipado en Miami-Dade?
Según el Estatuto de Florida 197.162, el descuento es del 4 % en noviembre, 3 % en diciembre, 2 % en enero y 1 % en febrero. En marzo no hay descuento.
¿Puedo pagar el impuesto a la propiedad en cuotas?
Sí. El plan trimestral del Recaudador requiere solicitarlo antes del 30 de abril para el año fiscal siguiente y no está disponible si los impuestos se pagan con escrow.
¿Por qué mi primera factura es más alta que la del vendedor?
La casa se tasa a valor de mercado el 1 de enero después de la venta, y el homestead y el tope Save Our Homes del vendedor no pasan al comprador.
¿Qué diferencia hay entre el aviso TRIM y la factura?
El aviso TRIM llega en agosto, muestra los impuestos propuestos y abre un plazo de 25 días para apelar el valor. La factura llega antes del 1 de noviembre y es lo que usted paga.
¿Compra o vende en Miami esta temporada?
Reviso el historial de impuestos y la próxima factura con cada cliente antes de hacer una oferta o fijar un precio. Escríbame desde la página de contacto o llámeme al (786) 801-4442. También puede descargar gratis mi Guía del Vendedor en español.
Read this guide in English: Miami-Dade property tax bill: due dates and discounts.
Sobre Erika Schell, P.A.
Erika Schell es realtor de lujo en Doral, Luxury Certified REALTOR® de The Keyes Company, afiliada a Forbes Global Properties, y 8 veces Top Producer en Keyes Doral. Atiende a compradores, vendedores e inversionistas en todo el condado de Miami-Dade. Licencia de Bienes Raíces de Florida #3366404. Con una maestría en Finanzas y más de 20 años de experiencia corporativa, Erika aplica la precisión de una analista financiera a cada operación de lujo. Este artículo es información general, no asesoría fiscal; confirme montos y fechas con el Recaudador de Impuestos de Miami-Dade. Fuentes: Estatutos de Florida 197.162; Recaudador de Impuestos de Miami-Dade, plan de pagos trimestrales; Tasador de Propiedades de Miami-Dade, aviso TRIM; Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tasas adoptadas 2025.