Enmienda 3 de Florida: qué cambia en sus impuestos a la propiedad (explicado en español)

¿Qué es la enmienda 3 de Florida y qué cambiaría para los dueños de casa en Miami?

La enmienda 3 es una propuesta de cambio a la Constitución de Florida que se vota el 3 de noviembre de 2026. Si al menos el 60 % de los votantes la aprueba, la exención homestead sobre los impuestos a la propiedad que no son escolares subiría a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, con ajustes por inflación a partir de entonces. El tope anual de aumento de la tasación para propiedades sin homestead (segundas viviendas, casas en alquiler y locales comerciales) bajaría del 10 % al 5 %. Los impuestos escolares no cambian.

Por Erika Schell, P.A. | Septiembre 2026

Puntos clave

• La enmienda 3 sube la exención homestead no escolar a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. No toca los impuestos del distrito escolar.
• Con la enmienda 3, el tope anual de aumento de la tasación de segundas viviendas, alquileres y propiedades comerciales baja del 10 % al 5 %.
• La enmienda 3 necesita el 60 % de los votos el 3 de noviembre de 2026. Si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027, y las primeras facturas de impuestos que la reflejan llegan en noviembre de 2027.

Soy REALTOR®, y este artículo no le dice a nadie cómo votar. Muchos clientes me preguntan qué cambiaría esta medida para la casa en la que viven, la que están por comprar o la que tienen alquilada. Aquí explico la mecánica con números sencillos, a partir del resumen oficial de la boleta y de la información que publican los tasadores de propiedad de los condados.

El nombre oficial cambió en agosto

La Legislatura tituló originalmente la medida “Save Our Homes From Excessive Property Taxes”. El 4 de agosto de 2026, un juez del condado de Leon determinó que el título y partes del resumen parecían un eslogan político y no una explicación neutral. El Fiscal General publicó un texto reescrito el 14 de agosto de 2026. El título que aparece ahora en la boleta, en inglés, es “Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments”. El contenido de la enmienda no cambió, solo la forma de describirla. Sigue en la boleta del 3 de noviembre como enmienda 3.

Cómo funciona hoy la exención homestead y qué cambia con la enmienda 3

Hoy, una vivienda principal con homestead en Florida recibe dos exenciones. Los primeros $25,000 del valor tasado quedan exentos de todos los impuestos a la propiedad. Otros $25,000, aplicados al valor tasado entre $50,000 y $75,000, quedan exentos solo de los impuestos no escolares. En la mayoría de las casas de Miami-Dade eso significa unos $50,000 protegidos de la parte del condado, la ciudad y los distritos especiales, y $25,000 de la parte escolar.

La enmienda 3 mantiene la exención escolar de $25,000 y reemplaza la parte no escolar por una mucho mayor:

• 1 de enero de 2027: hasta $150,000 exentos de los impuestos no escolares.
• 1 de enero de 2028: hasta $250,000 exentos de los impuestos no escolares.
• De 2029 en adelante: los $250,000 se ajustan cada año por inflación.

Además, la Legislatura podría permitir que los condados y las ciudades suban todavía más la exención, hasta el valor tasado completo. La enmienda no fija ningún plazo para eso.

Un ejemplo con números de Miami

Esta es una forma sencilla de estimar qué podría significar el cambio en su factura. El cálculo usa el valor tasado (assessed value), que para quienes llevan años en su casa suele estar bastante por debajo del valor de mercado gracias al tope del 3 % de Save Our Homes.

Tomemos una casa con homestead en Doral con un valor tasado de $600,000. Solo como ejemplo, supongamos una tasa no escolar (condado, ciudad y distritos especiales juntos) de 12 milésimas, es decir, $12 por cada $1,000 de valor gravable. La tasa real depende de su ciudad y aparece en su aviso TRIM.

• Hoy: unos $50,000 de exención no escolar. El valor gravable no escolar es de unos $550,000, así que el impuesto no escolar ronda los $6,600.
• 2027 ($150,000): el valor gravable no escolar baja a unos $450,000 y el impuesto ronda los $5,400. Son unos $1,200 menos.
• 2028 ($250,000): el valor gravable no escolar baja a unos $350,000 y el impuesto ronda los $4,200. Son unos $2,400 menos que hoy.

De estos números salen dos conclusiones. La primera: el ahorro es una cantidad fija ligada a la exención, no un porcentaje del valor de la casa. Una casa de $1.2 millones y una de $5 millones con el mismo valor tasado, siempre que supere los $250,000, ahorran más o menos lo mismo. La segunda: los gobiernos locales fijan las tasas cada año. Si las suben para compensar lo que dejan de recaudar, parte del ahorro desaparece. Nadie puede garantizar cuáles serán las tasas de 2027 y 2028.

Lo que no cambia

• Los impuestos escolares. La parte escolar de su factura sigue teniendo solo la exención actual de $25,000.
• El tope del 3 % de Save Our Homes sobre el aumento anual de la tasación de una vivienda con homestead se mantiene.
• La portabilidad. Usted puede seguir trasladando hasta $500,000 de su beneficio de Save Our Homes a una nueva vivienda principal en Florida. Nuestra guía sobre la portabilidad del homestead (en inglés) explica el cálculo.
• Las demás exenciones personales para personas mayores, viudas y viudos, veteranos y personas con discapacidad no cambian, según el resumen del Tasador de Propiedades del condado de Pinellas.
• Los cargos que no dependen del valor. Cobros como la recolección de basura, algunos distritos especiales y las cuotas CDD no son impuestos sobre el valor, así que la exención no los reduce.

Si se está mudando a Florida: la regla para nuevos residentes

Esta es la parte que más importa a quien se muda. Quien establezca su homestead en Florida después del 31 de diciembre de 2026 no recibiría de inmediato la exención mayor. Tendría primero una exención menor y accedería al monto completo a partir de su quinto año con el homestead. Quien ya tenga su homestead antes de esa fecha calificaría de inmediato.

Si usted viene de Nueva York, Nueva Jersey, California o de otro país, la fecha en que cierre la compra y solicite el homestead podría afectar sus impuestos durante años. Consulte con su asesor fiscal cuál es el mejor momento en su caso. Si planea mudarse, nuestra página sobre mudarse a Miami cubre el resto del proceso.

Segundas viviendas, alquileres e inversiones

Las propiedades sin homestead no reciben la exención mayor, pero sí tendrían un tope más bajo. El aumento de la tasación para los impuestos no escolares quedaría limitado al 5 % anual en vez del 10 %. Para un apartamento de uso ocasional en Brickell, una casa alquilada en Doral o un pequeño local comercial, eso frena la subida de la tasación en un mercado al alza.

Aquí los críticos plantean una preocupación. Si la parte de la base imponible que corresponde a las viviendas con homestead se reduce y los presupuestos locales no, las tasas podrían subir, y las propiedades sin homestead pagarían una parte mayor de la cuenta. La Tax Foundation describió la propuesta como un traslado de la carga hacia segundas viviendas, alquileres y negocios. Quien invierte debería calcular los dos escenarios. Si está evaluando vender o reinvertir, nuestra página sobre invertir en bienes raíces en Miami le puede servir.

Los argumentos de cada lado

Quienes la apoyan dicen que la enmienda da a los dueños de casa un alivio real y duradero en los impuestos, en un momento en que el seguro y el costo de vida están subiendo. Añaden que el tope del 5 % da más previsibilidad a los negocios y a los dueños de propiedades sin homestead. La resolución también exige que lo que se siga recaudando se destine a servicios esenciales como seguridad pública, infraestructura y educación.

Quienes se oponen señalan lo que dejarían de recaudar los gobiernos locales. El Florida Policy Institute lo estima en unos $12,000 millones al año en todo el estado cuando la medida esté completamente en vigor, y la Tax Foundation proyecta $4,600 millones el primer año y $8,400 millones el segundo. Grupos de seguridad pública han advertido sobre la presión en los presupuestos de policía, bomberos y emergencias. Los opositores también sostienen que inquilinos y negocios podrían terminar pagando más si suben las tasas.

Ambas posturas se defienden de buena fe. Lea el texto de la boleta antes de votar.

Qué podría significar si va a comprar o vender ahora

Si vende: la enmienda no cambia sus ganancias de capital, sus costos de cierre ni la portabilidad. Si piensa volver a comprar en Florida, la nueva exención también se aplicaría a su próxima vivienda principal. Nuestra página sobre cuánto vale su casa en Miami es un buen punto de partida.

Si compra y ya vive en Florida: al solicitar el homestead en su nueva casa sigue bajo las reglas de los residentes actuales. Mudarse dentro del estado no lo convierte en “nuevo residente”.

Si compra y se muda desde fuera de Florida: incluya la regla de los cinco años en sus proyecciones de gastos. No cuente con la exención completa en los primeros años.

En cualquier caso: no base una compra en un ahorro de impuestos que depende de una votación. Haga sus números con los impuestos de hoy y tome cualquier alivio como algo adicional. Si compra desde otro país, lea también nuestra guía para comprar casa en Miami siendo extranjero.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la enmienda 3 de Florida en la boleta de 2026?

Es una propuesta de enmienda constitucional que sube la exención homestead sobre los impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, con ajustes por inflación después. También baja del 10 % al 5 % el tope anual de aumento de la tasación de las propiedades sin homestead. Necesita el 60 % de los votos el 3 de noviembre de 2026.

¿La enmienda 3 elimina los impuestos a la propiedad?

No. Los impuestos escolares se mantienen, y las casas con un valor tasado por encima de la exención siguen pagando impuestos no escolares sobre el resto. La enmienda permitiría que la Legislatura autorice a los gobiernos locales a exentar más valor en el futuro, pero no fija ningún plazo.

¿La enmienda 3 cambia el tope del 3 % de Save Our Homes o la portabilidad?

No. El tope anual del 3 % sobre la tasación de las viviendas con homestead y la portabilidad de hasta $500,000 siguen igual que hoy.

¿Cuándo bajarían las facturas de impuestos?

Si se aprueba, los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2027. El aviso TRIM de agosto de 2027 sería el primero en mostrarlos, y la factura que llega en noviembre de 2027 sería la primera con la nueva exención.

Me mudo a Miami en 2027. ¿Recibo la exención de $250,000?

No de inmediato. Según la enmienda, quien establezca su homestead después del 31 de diciembre de 2026 recibe primero una exención menor y accede a la mayor a partir de su quinto año. Confirme los detalles con el Tasador de Propiedades de Miami-Dade y con su asesor fiscal.

¿Quiere saber qué significaría para su casa?

Puedo revisar el valor tasado actual y la tasa de su ciudad, y estimar su factura con las reglas de hoy y con la enmienda 3, para la casa que ya tiene o para las que está considerando. Escríbame desde la página de contacto o llame al (786) 801-4442. Atiendo en español y en inglés, y hay una versión en inglés de esta guía.

Sobre Erika Schell, P.A.
Erika Schell es realtor de lujo en Doral, Luxury Certified REALTOR® de The Keyes Company, afiliada a Forbes Global Properties, y 8 veces Top Producer en Keyes Doral. Atiende a compradores, vendedores e inversionistas en todo el condado de Miami-Dade. Licencia de Bienes Raíces de Florida #3366404. Con una maestría en Finanzas y más de 20 años de experiencia corporativa, Erika aplica la precisión de una analista financiera a cada operación de lujo. Este artículo es información general, no asesoría fiscal, legal ni electoral. Fuentes: Tasador de Propiedades del condado de Pinellas, preguntas sobre la enmienda 3; Senado de Florida, HJR 1-F; Tasador de Propiedades de Miami-Dade.