Ganancia de capital al vender una casa en Florida (2026): cuánto le queda al vendedor

¿Se paga impuesto por ganancia de capital al vender una casa en Florida?

Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que no hay un impuesto estatal por la ganancia de capital al vender una casa. Lo que sí aplica es el impuesto federal. Si la casa fue su vivienda principal durante al menos dos de los últimos cinco años, puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 si está casado y declara en conjunto. Lo que supere ese monto paga 0 %, 15 % o 20 %, y quienes tienen ingresos altos pueden deber además un 3.8 % adicional.

Por Erika Schell, P.A. | Septiembre 2026

Puntos clave

• Florida no cobra impuesto estatal por ganancia de capital, pero el impuesto federal aplica a la ganancia que supere su exclusión.
• La exclusión por vivienda principal es de $250,000 por persona o $500,000 por matrimonio y no ha cambiado desde 1997. Muchos dueños de Miami con años en su casa ya la superan, así que la ganancia de capital es una línea real en sus números de venta.
• El impuesto se calcula sobre la ganancia neta: precio de venta menos costos de venta, menos lo que pagó y lo que invirtió en mejoras. Guardar bien los recibos baja la factura.

La mayoría de mis vendedores en Doral, Coral Gables y Pinecrest llevan diez años o más en su casa. En ese tiempo, muchas casas de lujo de Miami duplicaron su valor. Es una gran noticia hasta que alguien pregunta: “¿Y cuánto de esto me queda a mí?”. Me formé en finanzas antes de dedicarme a los bienes raíces, y esta es una conversación que prefiero tener antes de fijar el precio, no después de firmar el contrato.

Cómo se calcula la ganancia de capital al vender una casa

El IRS cobra sobre la ganancia, no sobre el precio de venta. El cálculo tiene cuatro pasos:

1. Monto realizado = precio de venta menos los costos de venta (comisiones, título, costos de cierre (en inglés), el impuesto de sellos documentales que paga el vendedor y similares).
2. Base ajustada = lo que pagó por la casa, más sus costos de compra, más las mejoras de capital (techo nuevo, ampliaciones, piscina, ventanas de impacto, remodelación completa de cocina). Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan.
3. Ganancia = monto realizado menos base ajustada.
4. Ganancia gravable = ganancia menos su exclusión, si califica.

El paso que más se olvida es el segundo. Cada factura de una mejora real suma a su base y reduce la ganancia de capital sobre la que paga. Si lleva 15 años en su casa, encontrar las facturas de la piscina de 2014 y de las ventanas de impacto de 2019 puede valer miles de dólares.

La exclusión de $250,000 / $500,000 por venta de vivienda

La sección 121 del código tributario permite excluir la ganancia de la venta de su vivienda principal si cumple dos requisitos durante los cinco años anteriores a la venta:

• Propiedad: fue dueño de la casa al menos 24 meses.
• Uso: vivió en ella como residencia principal al menos 24 meses.

Los 24 meses no tienen que ser seguidos, y no puede haber usado la exclusión en otra casa durante los dos años anteriores. Un matrimonio que declara en conjunto puede excluir hasta $500,000 si al menos uno cumple el requisito de propiedad y ambos cumplen el de uso.

Estos límites no han cambiado desde 1997 ni se ajustan por inflación. Hay proyectos de ley en el Congreso, como la More Homes on the Market Act, que los subirían, pero ninguno se había convertido en ley cuando se publicó este artículo. Planifique su venta con las reglas vigentes.

Si tiene que vender antes de cumplir los dos años por un cambio de trabajo, un motivo de salud o ciertos imprevistos, puede calificar para una exclusión parcial. Ese cálculo depende de su caso, así que le corresponde a su contador (CPA).

Tasas federales de ganancia de capital en 2026

La ganancia de una casa que tuvo por más de un año es de largo plazo y paga estas tasas en 2026, según su ingreso gravable total:

• 0 %: hasta $49,450 (soltero) o $98,900 (matrimonio en declaración conjunta).
• 15 %: hasta $545,500 (soltero) o $613,700 (matrimonio en declaración conjunta).
• 20 %: por encima de esos montos.

Además, el impuesto sobre ingresos netos de inversión de 3.8 % aplica a la ganancia que supere la exclusión si su ingreso bruto ajustado modificado pasa de $200,000 (soltero) o $250,000 (matrimonio en declaración conjunta). Esos umbrales tampoco se ajustan por inflación. Una casa que tuvo un año o menos paga la tasa del impuesto ordinario.

Un ejemplo: la venta de una casa en Coral Gables en 2026

Un matrimonio compró una casa en Coral Gables en 2012 por $900,000. Con los años agregó una piscina, ventanas de impacto y remodeló la cocina: $150,000 en mejoras de capital. En 2026 vende por $2,400,000, con unos $144,000 en costos de venta.

• Monto realizado: $2,400,000 − $144,000 = $2,256,000
• Base ajustada: $900,000 + $150,000 = $1,050,000
• Ganancia: $1,206,000
• Menos la exclusión de $500,000: ganancia gravable de $706,000

Según sus otros ingresos, la mayor parte de esa ganancia paga 15 % o 20 %, más el 3.8 %. El impuesto federal por ganancia de capital de esta venta quedaría aproximadamente entre $133,000 y $168,000. Sin las facturas de las mejoras, la ganancia gravable sería $150,000 mayor, lo que podría sumar entre $28,000 y $36,000 de impuesto. Son cifras ilustrativas, no asesoría fiscal; los números reales los calcula su contador.

Alquileres, segundas viviendas e inversiones

Un condo que alquila o una segunda vivienda que solo visita no califican para la exclusión de vivienda principal. Toda la ganancia es gravable y se suman dos reglas:

• Recuperación de la depreciación. La depreciación que tomó, o que pudo tomar, sobre un alquiler paga hasta 25 % al vender.
• Uso no calificado. Si convierte un antiguo alquiler en su vivienda, parte de la ganancia puede seguir siendo gravable aunque cumpla la regla de los dos años.

Para propiedades de inversión, un intercambio 1031 (en inglés) permite diferir el impuesto si reinvierte en una propiedad similar dentro de plazos estrictos. Nuestra página sobre invertir en bienes raíces en Miami explica cómo planificarlo.

Si vende una casa en Florida siendo extranjero

Si el vendedor es una persona extranjera para efectos fiscales de EE. UU., el comprador en general debe retener el 15 % del precio de venta al cierre, por la ley FIRPTA. Es un pago anticipado, no el impuesto final. Hay excepciones y reducciones: no hay retención si el precio es de $300,000 o menos y el comprador va a vivir en la casa, y es del 10 % si el precio es de hasta $1 millón y el comprador va a vivir en ella. Un certificado de retención puede reducir el monto cuando el impuesto real será menor. Nuestra guía sobre FIRPTA para vendedores en Miami (en inglés) explica el proceso.

Cinco formas legales de pagar menos al vender en Miami

1. Documente cada mejora de capital. Reúna permisos, contratos y facturas antes de poner la casa en venta.
2. Revise el calendario. Si le faltan pocos meses para cumplir dos años de propiedad y uso, esperar puede darle la exclusión completa.
3. Elija el año de la venta según sus ingresos. Un año con menos ingresos puede mantener más ganancia en el tramo del 15 % y por debajo del umbral del 3.8 %. Nuestra guía sobre el mejor momento para vender una casa en Florida le ayuda a planificar la fecha.
4. Use un intercambio 1031 para propiedades de inversión, no para su vivienda principal.
5. Piense en la base antes de regalar una propiedad. Los herederos en general reciben una base ajustada al valor del momento; quien recibe un regalo en vida conserva su base original. La diferencia puede ser grande, y conviene consultarlo con un abogado de planificación patrimonial.

El impuesto sobre la ganancia de capital es solo una línea de sus números. Si quiere saber cuánto podría obtener por su propiedad, empiece por nuestra página sobre cuánto vale su casa en Miami.

Preguntas frecuentes

¿Florida cobra impuesto estatal por la ganancia de capital al vender una casa?

No. Florida no tiene impuesto sobre la renta personal, así que no hay impuesto estatal sobre la ganancia de la venta de una casa. El impuesto federal sí aplica a la ganancia que supere su exclusión.

¿Cuánto puedo ganar al vender mi casa sin pagar impuestos?

Si la casa fue su residencia principal al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, puede excluir hasta $250,000 de ganancia si declara como soltero o $500,000 si es un matrimonio que declara en conjunto.

¿Pago impuestos si compro otra casa con el dinero de la venta?

Si es su vivienda principal, sí. La regla que permitía pasar la ganancia a una casa nueva terminó en 1997; hoy se usa la exclusión. Diferir el impuesto reinvirtiendo solo es posible con propiedades de inversión, mediante un intercambio 1031.

¿Qué cuenta como mejora de capital para mi base?

Las mejoras que agregan valor o alargan la vida de la casa, como un techo nuevo, ampliaciones, una piscina, ventanas y puertas de impacto o la remodelación completa de una cocina o un baño. Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan.

¿Me retienen impuestos en el cierre?

Si es residente fiscal de EE. UU., no. La venta se declara en su declaración de impuestos y la compañía de título emite el formulario 1099-S. Los vendedores extranjeros son distintos: FIRPTA normalmente exige una retención en el cierre.

Conozca su número real antes de vender

Antes de hablar de precio, preparo una hoja de números de venta que estima sus costos y muestra su ganancia, para que usted y su contador vean cuánto le queda de verdad. Escríbame desde la página de contacto o llame al (786) 801-4442. Atiendo en español y en inglés, y hay una versión en inglés de esta guía.

Sobre Erika Schell, P.A.
Erika Schell es realtor de lujo en Doral, Luxury Certified REALTOR® de The Keyes Company, afiliada a Forbes Global Properties, y 8 veces Top Producer en Keyes Doral. Atiende a compradores, vendedores e inversionistas en todo el condado de Miami-Dade. Licencia de Bienes Raíces de Florida #3366404. Con una maestría en Finanzas y más de 20 años de experiencia corporativa, Erika aplica la precisión de una analista financiera a cada operación de lujo. Este artículo es información general, no asesoría fiscal ni legal; confirme su caso con un contador. Fuentes: IRS, tema 701: venta de su vivienda; IRS, tema 559: impuesto sobre ingresos netos de inversión; IRS, retención FIRPTA.